近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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